Pytanie

04.08.2009
Czy i w jakim trybie można zaskarżać uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej skupiającej 30 lokali? W jakim czasie od podjęcia uchwały i do jakiego organu należy wnieść zaskarżenie? Czy uchwały wadliwie zwołanego (bez zachowania 14 dniowego terminu) zgromadzenia członków wspólnoty są nieważne z mocy prawa czy dopiero wskutek orzeczenia przy powództwie o ich unieważnienie?

Rozwiązanie problemu

Stan prawny: 2009-08-04 Nr dokumentu: 17630

Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali „1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy."


Legitymowanym czynnie do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest każdy właściciel lokalu, w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia o treści podjętej uchwały.

Możliwe jest wytoczenie powództwa przeciwko wspólnocie, jeżeli uchwała jest:

  • niezgodna z przepisami prawa,

  • niezgodna z umową właścicieli lokali,

  • narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością,

  • w inny sposób narusza interes właściciela.


Legitymowanym biernie jest wspólnota mieszkaniowa, która w procesie reprezentowana jest przez zarząd.

Ponadto, w myśl art. 17 pkt 42 Kodeksu postępowania cywilnego „Do właściwości sądów okręgowych należą sprawy o uchylenie, stwierdzenie nieważności albo o ustalenie nieistnienia uchwał organów osób prawnych lub jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną".

Zgodnie z przywołaną regulacją wskazać należy, że wspólnotę mieszkaniową należy traktować jako jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, której ustawa przyznaje zdolność prawną. Znajduje to swoje potwierdzenie w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 97/06, w której treści czytamy „W uzasadnieniu uchwały z dnia 28 lutego 2006 r. Sąd Najwyższy, nawiązując do dwóch wymienionych orzeczeń, podkreślił, że wspólnotę mieszkaniową należy niewątpliwie zaliczyć do wymienionej w art. 331 k.c. kategorii jednostek organizacyjnych nie będących osobami prawnymi, ale wyposażonymi w zdolność prawną."

Wobec powyższego należy wskazać, że „wszelkie powództwa o uchylenie uchwały właścicieli lokali, niezależnie od ich charakteru prawnego (majątkowego bądź niemajątkowego) będą kierowane do sądu okręgowego. Miejscowo właściwym sądem będzie sąd, w którego okręgu położona jest nieruchomość wspólna, podlegająca zarządowi danej wspólnoty mieszkaniowej." (R. Strzelczyk, A. Turlej Własność lokali Komentarz, Warszawa 2007 r., s. 438 - 439).

Dodatkowo można także powiedzieć, że jeżeli chodzi o opłatę od pozwu w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, to zgodnie z art. 27 pkt 9 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych „Opłatę stałą w kwocie 200 złotych pobiera się od pozwu w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej."
„Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 29.01.2002 r. (IV CKN 590/00, niepubl.) zaskarżenie każdej uchwały wymaga opłacenia wpisu stałego. Orzeczenie to nadal zachowuje aktualność i w tym zakresie odnosi się do opłaty stałej." (R. Strzelczyk, A. Turlej Własność lokali Komentarz Warszawa 2007 r.).

Warto pamiętać, że jeżeli uchwała nie zostanie zaskarżona, bądź sąd uzna, że nie ma podstaw do jej uchylenia, każdy członek wspólnoty będzie miał obowiązek się do niej zastosować i wykonać postanowienia w niej zawarte.

Oprócz powyższego, nawiązując do zadanego pytania należy zwrócić uwagę na regulację zawartą w art. 32 ustawy o własności lokali, w myśl której 1. O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. 2. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany."

Powyższa regulacja wskazuje przede wszystkim, że o zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.

Tytułem uzupełnienia, w tym miejscu wskazać należy, że w myśl art. 33 powyższej ustawy, zacytowany przepis art. 32 ustawy powyższej będzie miał także zastosowanie „W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy."

Niemniej jednak trzeba powiedzieć, że „uchybienie w zakresie zachowania 7 - dniowego terminu pomiędzy ogłoszeniem zawiadomienia a dniem odbycia zebrania członków wspólnoty nie skutkuje nieważnością zebrania ani nie stanowi podstawy do jego zaskarżenia, chyba że właściciel udowodni - zaskarżając uchwałę - że jego stawiennictwo miałoby wpływ na treść podjętych uchwał. Niezawiadomienie właściciela lokalu o terminie zebrania członków wspólnoty może jedynie w wyjątkowych przypadkach doprowadzić do uchylenia uchwały właścicieli lokali podjętej na zebraniu. Uzależnione jest to od wykazania przez skarżącego, że uchybienie to mogło mieć wpływ na treść podjętej uchwały." (R. Strzelczyk, A. Turlej Własność lokali, Komentarz, Warszawa 2007 r., s. 503).

Powyższe znajduje swoje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, min.:

1) W wyroku z dnia 16.10.2002, sygn. akt IV CKN 1351/00 Sąd Najwyższy wskazał, że „niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o treści i terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały, jeżeli zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść"

2) W wyroku z dnia 11 stycznia 2007 r., II CSK 370/06 Sąd Najwyższy stwierdził, że „Ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Konsekwentnie trzeba przyjąć, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je. Nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za zasadną przyczynę ich unieważnienia jedynie w sytuacji, gdy kwestionujący wykazał, iż miały wpływ na treść uchwał podjętych w trakcie zebrania."

Reasumując powyższe właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej może, w ustawowo wskazanym czasie zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu okręgowego z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela.

Podstawa prawna

  • Art. 25, 32, 33 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2000r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)
  • Art. 17 pkt 42 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964r., Nr 43, poz. 296 z późn. zm.)
  • Art. 27 pkt 9 ustawy z dnia 28 lipca 2008 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. 2005r., Nr 167, poz. 1398 z późn. zm.)
Zadaj pytanie

Wzory pism

  • Wzór odmowy nadania stopnia awansu zawodowego nauczyciela pobierz

  • KRS ZD Zmiana - partnerzy - załącznik do wniosku o zmianę danych w rejestrze przedsiębiorców pobierz

  • Decyzja o nakazaniu wykonania obowiązku uprzątnięcia chodnika pobierz

  • ZUS Rp - 12 Wniosek o nauczycielskie świadczenie kompensacyjne pobierz

więcej