Pytanie

25.07.2008
Posiadam mieszkanie spółdzielczo-lokatorskie. Jestem sama członkiem spółdzielni. Dostaliśmy to mieszkanie od spółdzielni jak byliśmy już małżeństwem. Chcę wykupić mieszkanie na własność . Jestem w związku małżeńskim w której mamy wspólność majątkową. Czy mogę to mieszkanie wykupić na córkę ? Mąż jest hazardzista i boję się ze jeżeli wykupie na siebie to i tak jako mąż będzie miał prawo i może go sprzedać.. Co mogę zrobić aby mógł być tylko tam zameldowany i nie miał żadnych innych praw do niego?

Rozwiązanie problemu

Stan prawny: 2008-07-24 Nr dokumentu: 6968

Przede wszystkim nie może Pani wykupić mieszkania na kogoś innego. W świetle prawa cywilnego przewidziana jest co prawda umowa o świadczenie na rzecz osoby trzeciej, jednakże w sytuacji o jakiej mowa w pytaniu nie zachodzą przesłanki pozwalające na skorzystanie z powyższego rozwiązania.

W sytuacji gdy pozostaje Pani we wspólności majątkowej małżeńskiej, to czy wykupione przez Panią mieszkanie stanowić będzie tylko Pani własność czy też stanie się kolejnym składnikiem majątku dorobkowego małżonków zależeć będzie od tego co w rzeczywistości będzie źródłem środków za jakie mieszkanie zostanie wykupione. W typowym ustroju wspólności małżeńskiej obok majątku wspólnego istnieją niezależne od siebie i od majątku wspólnego, majątki osobiste należące do każdego z małżonków. W wypadku gdy środki , za jakie wykupi Pani mieszkanie pochodzić będą z Pani majątku osobistego, mimo tego, że pozostaje Pani w ustroju wspólności małżeńskiej, mieszkanie będzie stanowiło wyłącznie Pani własność. Zgodnie z art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego , do majątku osobistego każdego z małżonków należą następujące rzeczy i prawa majątkowe:

1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,

3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,

4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość,

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,

8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy,

10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Jeżeli więc środki na zakup mieszkania będą pochodziły z powyżej wymienionych źródeł, mieszkanie stanowić będzie wyłącznie Pani własność. W wypadku takim aby przenieść własność mieszkania na córkę wystarczy zawrzeć u notariusza umowę darowizny. Ze względu na stopień pokrewieństwa Pani córka będzie zwolniona z podatku od spadków i darowizn. Aby jednak zwolnienie było skuteczne w przeciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy darowizny będzie musiała zgłosić się do swojego Urzędu Skarbowego i zgłosić fakt dokonania na jej rzecz darowizny. Jedynymi kosztami jakie wiązać będą się z zawarciem umowy darowizny będą:
- koszty sporządzenia aktu notarialnego,i
- wynagrodzenie notariusza.

W sytuacji gdy środki na zakup mieszkania nie będą pochodziły z majątku osobistego Pani a z majątku wspólnego Pani i Pani męża, wykupione przez Panią mieszkanie stanowić będzie Państwa współwłasność. W wypadku takim aby przenieść własność nieruchomości na córkę oboje Państwo będziecie musieli udać się do notariusza a umowa darowizny de facto zostanie zawarta między Pani córką, Panią i Pani mężem. Jeżeli mąż Pani nie wyrazi zgody na dokonanie darowizny całego mieszkania, będzie Pani mogła darować córce swój udział we własności mieszkania a więc 50%. W sytuacji takiej mąż Pani nie będzie sam mógł sprzedać mieszkania. Będzie rzecz jasna uprawniony do rozporządzania przypadającym mu udziałem we własności nieruchomości, jednakże mało prawdopodobne jest aby ktoś zainteresował się kupnem udziału we własności mieszkania, tym bardziej że będzie to tylko pewne uprawnienie a nie fizycznie wydzielony fragment nieruchomości. Fizycznego podziału mieszkania i sprzedaży jego określonej części będzie można dokonać dopiero po zniesieniu współwłasności co może nastąpić w drodze umowy zawartej między współwłaścicielami lub na drodze postępowania sądowego. Jeżeli więc Pani córka w razie obdarowania Jej przypadającym Pani udziałem we własności mieszkania , nie wyrazi zgody na umowne zniesienie współwłasności rzeczy wspólnej, jedynym sposobem na dokonanie tego będzie uzyskanie stosownego orzeczenia śladu w tym przedmiocie. Sąd przed rozstrzygnięciem sprawy zbada wszelkie jej okoliczności, i dopiero w oparciu o nie i indywidualną ocenę Państwa sytuacji podejmie decyzję. Proszę pamiętać , że zniesienie współwłasności przez podział rzeczy wspólnej jest dopuszczalne w świetle prawa tylko jeżeli charakter rzeczy wspólnej nie sprzeciwia się temu. W wypadku o jakim mowa w pytaniu mało prawdopodobne jest, że sąd uzna żądanie Pani męża. Trudno byłoby bowiem dokonać takiego podziału mieszkania aby nie naruszyć istoty uprawnień właścicielskich i umożliwić każdemu z dotychczasowych współwłaścicieli korzystanie z mieszkania w równym stopniu. Trudno bowiem wyobrazić sobie sytuację , w której podzielone fizycznie zostają łazienka, kuchnia i korytarz. Ewentualnym rozwiązaniem byłoby więc przyznanie całości mieszkania Pani córce z obowiązkiem spłaty Pani męża. Spłatę taką zawsze można rozłożyć na raty jeżeli sytuacja finansowa nie pozwoliłaby Pani córce na załatwienie sprawy od ręki.

Wracając jeszcze do kwestii zakupu przez Panią mieszkania ze środków wspólnych, należy pamiętać, że w świetle obowiązujących przepisów aby dokonać czynności prowadzącej do zbycia jak i nabycia nieruchomości wymagana jest uprzednia zgoda drugiego małżonka. Jeśli Pani mąż w terminie wskazanym przez Panią nie wyrazi zgody na nabycie nieruchomości, jedynym rozwiązaniem będzie skierowanie do sądu wniosku o udzielenie zezwolenia na dokonanie kupna mieszkania.

Wracając do dalszej części Pani pytania. Jeżeli kupi Pani mieszkanie ze środków pochodzących z majątku wspólnego ( za zgoda męża rzecz jasna bądź na podstawie zezwolenia sądu) stanie się ono współwłasnością Pani i Pani męża. W sytuacji takiej stanie się więc składnikiem Państwa majątku dorobkowego. Żeby dokonać zbycia nieruchomości Pani mąż będzie potrzebował Pani zgody. Sam nie jest uprawniony żeby dowolnie rozporządzać nieruchomością. Poza tym akt notarialny będzie na Panią a w księdze wieczystej to Pani widnieć będzie jako prawowity właściciel mieszkania. Nie będzie więc takie łatwe dokonanie zbycia nieruchomości bez Pani zgody i wiedzy. Zgodnie z art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego § 1. Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:
1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków,
2) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal,
3) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa,
4) darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.
§ 2. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.
§ 3. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.
§ 4. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna
„.

Jak wynika z treści powyższego przepisu jeżeli mąż Pani bez pani zgody sprzeda nieruchomość a Pani nie potwierdzi umowy przez męża zawartej, umowa będzie w świetle prawa nieważna. Powołany przepis ma zabezpieczyć interesy obojga małżonków pozostających we wspólności majątkowej. W sytuacji o jakiej mowa może stanowić dla Pani pewne utrudnienie w możliwości wykupu mieszkania. Proszę jednak pamiętać, ze ten sam przepis daje Pani ochronę przed nierozważnym postępowaniem Pani męża. Dodatkowo warto wskazać, że w sytuacji gdy mąż Pani jest nałogowym hazardzistą zachodzi przesłanka uzasadniająca zwrócenie się do sądu bądź z pozwem o ustanowienie rozdzielności majątkowej, bądź z żądaniem tymczasowego zakazania mężowi przez sąd  samodzielnego rozporządzania majątkiem wspólnym. W pierwszym wypadku, zabezpieczy się Pani przed odpowiedzialnością za zobowiązania finansowe męża powstałe po wydaniu przez sąd orzeczenia. W drugim zaś zabezpieczy się Pani przed konsekwencjami prawnymi wszelkich czynności rozporządzających podjętych przez męża a dotyczących składników majątku wspólnego. Czynności takie będą nowiem w świetle prawa nieważne, a więc nie będą rodziły żadnych skutków prawnych.

Podstawa prawna

  • Art. 210 - 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964r., Nr 16, poz. 93 z późn. zm.)
  • Art. 31, 33, 36, 37, 38 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. 1964r., Nr 9, poz. 59 z późn. zm.)
Zadaj pytanie

Wzory pism

  • Sprawozdanie o przetworzonym zużytym sprzęcie – wzór pobierz

  • Pełnomocnictwo rodzajowe pobierz

  • Rezygnacja z wykonywania pracy przez pracownika tymczasowego pobierz

  • Udzielenie prokury łącznej pobierz

więcej